Les plateformes de location de courte durée ont fait naître un contentieux nouveau entre propriétaires et locataires. Un locataire titulaire d'un bail d'habitation classique met le logement en ligne et le sous-loue à des touristes, parfois pour plusieurs nuits par mois, parfois de façon quasi permanente. Il perçoit alors des sommes souvent supérieures au loyer qu'il verse. La question juridique est double : cette sous-location est-elle permise, et à qui reviennent les sommes encaissées ? Sur ce second point, la jurisprudence a apporté une réponse claire, qui intéresse autant le droit des biens que le droit du bail.
Le principe : la sous-location est interdite sans accord écrit
L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 pose une règle simple : le locataire ne peut ni céder son bail ni sous-louer le logement sans l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer de la sous-location. Ce prix ne peut en outre pas excéder celui payé par le locataire principal. Une sous-location consentie sans cet accord est donc irrégulière, qu'elle soit ponctuelle ou habituelle, et quel que soit le canal utilisé pour trouver les occupants.
Les sous-loyers sont des fruits civils qui appartiennent au propriétaire
Par un arrêt du 12 septembre 2019 (pourvoi n° 18-20.727), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le locataire constituent des fruits civils. Or, en application des articles 546 et 547 du Code civil, les fruits civils appartiennent par accession au propriétaire. Le locataire doit donc rembourser au bailleur les sommes encaissées grâce à la sous-location irrégulière.
Le raisonnement est intéressant, car il ne repose pas sur la seule violation du bail. Il s'appuie sur le droit de propriété lui-même : la chose produit des revenus, et ces revenus reviennent à son propriétaire, faute pour le locataire de disposer d'un titre lui permettant de les conserver. Le bailleur n'a donc pas à démontrer un préjudice particulier. Il lui suffit d'établir la réalité et le montant de la sous-location.
Prouver la sous-location : annonces, photos et constats
La preuve est souvent la principale difficulté. Le bailleur peut faire dresser par un commissaire de justice un constat des annonces publiées en ligne, avec les photos, le calendrier de disponibilité, les tarifs et les commentaires laissés par les voyageurs. Ces commentaires, datés, permettent souvent d'estimer le nombre de nuitées. Le juge peut aussi être saisi pour ordonner la communication des données détenues par la plateforme sur les réservations et les sommes versées au locataire.
Un point mérite attention : les photos du logement utilisées dans l'annonce. Lorsqu'elles ont été prises par un photographe ou une agence mandatée par le propriétaire pour la mise en location, leur réutilisation par le locataire pour une annonce commerciale peut soulever une question de droit d'auteur, distincte du litige locatif. Ce n'est généralement pas le cœur du dossier, mais c'est un élément supplémentaire à examiner lors de l'analyse des pièces.
Les autres conséquences pour le locataire
Au-delà du remboursement des sous-loyers, la sous-location non autorisée constitue un manquement grave aux obligations du locataire. Elle peut justifier la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion. Selon la commune, elle peut également exposer le locataire à des sanctions administratives, notamment lorsque la location de courte durée est soumise à déclaration ou à autorisation et que ces règles n'ont pas été respectées. Le propriétaire doit lui aussi rester vigilant : dans certaines villes, sa responsabilité peut être recherchée s'il tolère sciemment une activité irrégulière dans son logement.
La démarche recommandée pour le propriétaire
- Faire constater l'annonce et son contenu par un commissaire de justice avant que le locataire ne la retire.
- Adresser au locataire une mise en demeure de cesser la sous-location.
- Évaluer le montant des sommes perçues à partir des tarifs, des calendriers et des avis publiés.
- Saisir le juge pour obtenir le remboursement des sous-loyers et, si la gravité le justifie, la résiliation du bail.
Un contentieux à la frontière de plusieurs matières
Ces dossiers combinent droit du bail, droit des biens, règles de preuve numérique et, parfois, propriété intellectuelle. Leur réussite dépend de la qualité des preuves réunies très tôt. Pour un bailleur confronté à ce type de situation, l'appui d'un cabinet d'avocat consacré à la défense des bailleurs permet de sécuriser les constats et de chiffrer correctement la demande, avant que les traces en ligne ne disparaissent.
